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34.66亿 ，申通地铁又在上海拿地了 。
6月24日，上海市规划和自然资源局发布公告 ，宣布以协议方式出让松江区4幅地块 ，成交总价34.66亿元，意向用地者为上海广崧建设发展有限责任公司 。
这个名字听起来有些陌生 ，但其背后股东来头不小。天眼查显示 ，上海广崧由申通集团和松江国资委分别持股51%和49%，是标准的“地铁和地方国资 ”组合 。
这已经是申通地铁今年在上海土地市场的第二次大手笔出击 。就在3个月前 ，申通刚以36.9亿元拿下宝山区18号线康文路站TOD综合体。而有趣的是 ，那块地刚捂热，6月就摆上了转让台 。
Part.1
楼面价1.3-1.4万/㎡，周边在售项目地价近2.6万/㎡
出让资料显示 ，这次出让的4宗地块 ，紧邻在建的上海轨交12号线西延伸段刘五公路站，未来一站即可换乘9号线洞泾站 ，是典型的TOD上盖物业 。
其中42A-05地块规划为商业 租赁住房 ，其余三幅为商品房用地，三块宅地合计占地约14.4万㎡。
具体来看：
42B-01地块（上盖住宅）：用地面积16620㎡ ，容积率2.5 ，总价5.336亿元，楼面价12842元/㎡；
42B-02地块（Rr2Rr3混合住宅）：容积率1.40 ，总价6.1885亿元 ，楼面价14213元/㎡；
42B-06地块（上盖住宅）：用地面积超9.6万㎡，容积率1.65 ，总价21.7882亿元 ，楼面价13727元/㎡ 。
值得一提的是，三块宅地楼面价集中在1.3万-1.4万/㎡区间 。作为参照，地块西南方向约1公里处 ，华发于2023年7月通过摇号竞得的洞泾镇地块 ，楼面价25850元/㎡，房地联动价50000元/㎡。该项目“华发海上都荟 ”在售高层均价约4.5万/㎡ ，叠排约6.1万/㎡。
申通此次地块的地价 ，较之周边项目低出近一半 。即便按5万/㎡的售价估算，地价房价比不足30% ，利润空间也相对宽裕 。
Part.2
城市界面尚处初期 ，TOD兑现仍需时间
客观而言，价格便宜的背后 ，是地块目前尚待完善的城市界面。
从资料来看 ，地块周边目前还比较“原生态”，商业 、教育 、医疗等基础设施相对薄弱 ，短期内生活便利度不高 。整个TOD的成熟 ，仍有待后续配套的逐步落地 。
不过，既然被定位为“生活和产业双向服务 ”的复合型TOD，又有地铁上盖的天然优势 ，未来随着12号线西延伸段的通车及商业配套的兑现 ，区域价值大概率会逐步释放。
Part.3
拿地即转让，申通的“快周转 ”模式
值得一提的是 ，虽然申通地铁将松江地块收入囊中 ，但从过往操作看，最终引入合作开发方或整体转让的概率较大 。
三个月前的宝山TOD项目即是先例 。3月拿地 ，6月9日上海联交所即披露上海广甯建设发展有限公司100%股权及相关债权挂牌转让 ，该项目公司的核心资产正是宝山18号线康文路站TOD综合体。
对于在公开市场拿地难度加大的房企而言，从申通手中承接TOD“半成品”不失为一种入局方式 。不过 ，地铁上盖物业涉及技术门槛、商业配比 、自持要求等复杂条件 ，对开发商的综合能力要求较高 。松江这四宗地块最终会否转让 、花落谁家，仍有待观察。
